從傳統農業(yè)的角度來(lái)看，中國農林牧漁產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，可以提供全球最多元的農業(yè)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和農產(chǎn)品種類(lèi)，滿(mǎn)足城鄉居民多樣化的農產(chǎn)品需求。從新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的角度來(lái)看，觀(guān)光農業(yè)、體驗農業(yè)、功能農業(yè)等各類(lèi)新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，豐富了中國農業(yè)產(chǎn)業(yè)的類(lèi)型類(lèi)別。產(chǎn)業(yè)形態(tài)的多元化發(fā)展孕育了中國農業(yè)深厚的潛在競爭力，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的興起進(jìn)一步拓展了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邊界，為農民提供了更多的就業(yè)機會(huì )和廣闊的增收空間。今天咱們來(lái)看鄉村產(chǎn)業(yè)發(fā)展3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

1. 土地

現在，所有的鄉村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價(jià)值。就鄉村集體土地來(lái)講，目前，國家政策法規以及應用的方式方法都是全新的理念。

（1）農村開(kāi)發(fā)項目用地合法合規是基礎。

不少項目因為違反法規，造成產(chǎn)權不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰，結果導致投資項目失敗。

（2）價(jià)值大小要分清。

首先，看集體建設用地分類(lèi)：第一是村集體的經(jīng)營(yíng)性建設用地；第二是宅基地；第三是村集體服務(wù)業(yè)用地。

服務(wù)業(yè)用地：

無(wú)商業(yè)價(jià)值，沒(méi)有資產(chǎn)屬性，沒(méi)有投資價(jià)值（所以，經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地成為目前使用的基本方向）。

農村集體建設用地：

村集體的經(jīng)營(yíng)性建設用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請的經(jīng)營(yíng)性建設用地。有三類(lèi)：第一類(lèi)是過(guò)去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地；第二類(lèi)是過(guò)去用作養殖場(chǎng)等能夠經(jīng)營(yíng)的用地；第三類(lèi)是重新申報的經(jīng)營(yíng)性建設用地，其申報渠道是經(jīng)村集體申請，然后通過(guò)規劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。

宅基地：

按照國家多年的法規，宅基地只可以在村集體和村民之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和流轉、買(mǎi)賣(mài)和交易，資產(chǎn)的所有權、資產(chǎn)的權益方面受到限制。

（3）獲取流程是關(guān)鍵。

從村集體建設用地的分類(lèi)(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個(gè)人投資一定要通過(guò)村民個(gè)人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個(gè)程序，實(shí)行協(xié)議/實(shí)行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。

近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，方式是只交易企業(yè)，不交易個(gè)人，迎合了國家政府針對城市企業(yè)和城市資本下鄉，實(shí)行合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營(yíng)的方式。企業(yè)參與可以實(shí)行股權合作、入股、租賃的方式。作為市民或者城市企業(yè)、或者是合法工商注冊企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，對土地入股方式、土地租賃方式或個(gè)別地區實(shí)行企業(yè)化運作的集體土地交易方式，一定要采取和村民、村集體進(jìn)行工商資本注冊的企業(yè)化運作模式，這個(gè)才是合法有效的；對于個(gè)人的交易租賃要謹慎，有很多地方政府不認可。

對于沒(méi)有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地，比如，村委會(huì )、辦公，包括：醫療室、圖書(shū)室，投資要謹慎。因為它不能應用于商業(yè)，雖然是集體建設用地，但是它沒(méi)有資產(chǎn)屬性，沒(méi)有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價(jià)值，可能投資進(jìn)去，最后無(wú)任何回報。

（4）產(chǎn)業(yè)用地是新興。

除建設用地外，鄉村振興目前新的論調，更多的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農田、四荒地，需要注意的是四荒地可以用作商業(yè)開(kāi)發(fā)，但是必須規劃先行，申報土地。

四荒土地和一般耕地能夠實(shí)現鄉村旅游發(fā)展模式，比如，花園、果園、度假房，用作環(huán)境非常好的休閑樂(lè )園也是可以的。但是，基本農田只能做農林產(chǎn)業(yè)的升級。鄉村投資、旅游或健身項目一定是一般農地（一般耕地和四荒地）。絕對不可觸碰基本農田，包括在基本農田上種植花草，目前的法規都不支持，現在有的省份，如山西省搞出簡(jiǎn)易增留的策略，就是相當于將基本農田減下來(lái)種植花草和果樹(shù)，實(shí)現鄉村旅游發(fā)展，但這必須經(jīng)政府審批，不能亂用。

2. 資金

（1）責任要分清。

鄉村振興的本質(zhì)是黨和國家的責任，而不是企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的責任，但是現在城市投資、房地產(chǎn)投資，資源類(lèi)投資方向不多。很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉村，只是起到支撐作用，或者對某一開(kāi)發(fā)模式實(shí)行投資。比如，過(guò)去的房地產(chǎn)業(yè)完全靠企業(yè)、商業(yè)開(kāi)發(fā)。政府拿土地出讓費，土地出讓完成以后，招拍掛下來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，然后銷(xiāo)售，這種投資路徑非常清晰；但針對集體土地來(lái)講，很多地方邊界模糊不清。

（2）要利用國家政策。

按照國務(wù)院文件，公共配套和公共服務(wù)等都屬于政府責任，而企業(yè)的責任屬于商業(yè)投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好?，F在，國家申報的，如田園綜合體項目、美麗鄉村項目等都是有國家補貼政策和資金的。目前，至少有將近20項國家政策能夠對接上企業(yè)。

如國家國防教育基地、體育旅游示范基地、森林康養示范基地、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)示范基地，農業(yè)部的鄉村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范基地，包括：農業(yè)部無(wú)公害綠色有機/農產(chǎn)品地理標志特色農產(chǎn)品示范基地、現代農業(yè)示范基地、科技農業(yè)示范基地、農民市民創(chuàng )業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉村、生態(tài)旅游示范項目、傳統古村落保護與開(kāi)發(fā)應用示范項目，包括：非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承基地，國家與科技行業(yè)科技成果應用轉化示范基地等都是國家政策和行業(yè)扶持項目。國家和行業(yè)政策應用十分重要，都是向相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行申請。

所以，在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據規模大小要做好區分，把公共配套和公共服務(wù)實(shí)現分解，保證投資過(guò)程中能夠真正把事情做起來(lái)。反觀(guān)全國發(fā)展得好的鄉村振興發(fā)展項目，都是政府責任和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責任并重。

除此之外，國家最近對基礎配套和公共服務(wù)方面的扶持政策、地方政府的財政資金也是鄉村振興發(fā)展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領(lǐng)導必須認真充分利用好財政資金。

所以，無(wú)論是政府官員、企業(yè)投資，一定要在鄉村發(fā)展的高度承擔各自的責任。這些年，鄉村旅游發(fā)展、美麗鄉村發(fā)展使眾多企業(yè)投資失利，都是因為沒(méi)有分清政府和企業(yè)的應有責任，所以，“政府+企業(yè)+村集體”的經(jīng)營(yíng)模式，才是國家真正的規范和政策。

3. 收益

消費最核心的價(jià)值，從政府、農村集體、村民和企業(yè)來(lái)講，有一個(gè)關(guān)鍵的字——“錢(qián)”，政府有財政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報，農民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關(guān)鍵，如何在有限的土地上、有限的宅基地上、產(chǎn)業(yè)用地亦或建設用地上創(chuàng )造出更多財富，實(shí)現收益分紅，才是關(guān)鍵點(diǎn)。到底如何做才能實(shí)現現存的資產(chǎn)增值、增效能、更多創(chuàng )收呢?

（1）資產(chǎn)型收益

利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實(shí)行長(cháng)短租公寓，精品民宿長(cháng)短租公寓的方式激活閑置資產(chǎn)、閑置宅基地。目前，國家已把政策放開(kāi)，可以實(shí)現共享共建、實(shí)現聯(lián)營(yíng)。有些地方實(shí)行與企業(yè)交易，但不允許個(gè)人交易，這種情況下個(gè)人可以和企業(yè)交易，對將來(lái)宅基地通過(guò)使用權的模式確定了三權分立，所有權、承包權和使用權的分離，目前，已有法可依，一定要遵守法規。

（2）基本農田經(jīng)營(yíng)收益

利用一般農田和四荒地實(shí)行產(chǎn)業(yè)化升級和轉型，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。需要注意，村集體進(jìn)行建設的一般規模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方只有幾十畝土地，規模一般不會(huì )太大。大家一定要注意不要大規模開(kāi)發(fā)，因為，這種項目本身就是為了享受和保護好環(huán)境。

（3）針對特殊人群實(shí)行生活方式再造收益

目前，國家在進(jìn)行兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開(kāi)發(fā)利用，歷史進(jìn)行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進(jìn)行感悟；歷史人文價(jià)值，如，建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區位優(yōu)勢是核心。這是針對城市居民實(shí)行的懷舊；另一種雖然不是傳統村落，但是，因為村的區位優(yōu)勢，包括生活環(huán)境依然健在的鄉村生活方式不變。

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